HARCO — Condomínios Sem Fronteiras - Bosco Verticale: o condomínio de Milão que transformou varandas em uma floresta suspensa

Duas torres residenciais, centenas de árvores e milhares de plantas crescendo a dezenas de metros do chão. Em Milão, o paisagismo não é decoração: faz parte da fachada, da estrutura e da própria operação do condomínio. O resultado é espetacular — e exige uma gestão tão especializada quanto sua arquitetura.

Imagine comprar um apartamento e descobrir que, do lado de fora da sua sala, existe uma árvore de vários metros de altura.

Ela cresce em uma jardineira instalada na varanda, enfrenta chuva, sol e ventos de grande intensidade e, dependendo do andar, está a dezenas de metros do chão.

Agora multiplique essa situação por centenas de apartamentos.

Esse é o Bosco Verticale, ou Bosque Vertical, um complexo residencial localizado no bairro de Porta Nuova, em Milão, na Itália.

As duas torres, concluídas em 2014, possuem aproximadamente 80 e 112 metros de altura e carregam em suas fachadas cerca de 800 árvores, 15 mil plantas perenes e de cobertura e 5 mil arbustos. Segundo o escritório Stefano Boeri Architetti, responsável pelo projeto, essa vegetação corresponde a aproximadamente 30 mil metros quadrados de bosque e vegetação rasteira concentrados em apenas 3 mil metros quadrados de superfície urbana. Stefano Boeri Architetti

Por sua arquitetura, o complexo recebeu alguns dos principais reconhecimentos internacionais do setor, entre eles o International Highrise Award 2014/15 e o prêmio de Best Tall Building Worldwide 2015, concedido pelo Council on Tall Buildings and Urban Habitat. International Highrise Award

Mas, para quem trabalha com condomínios, a pergunta mais interessante não é como colocar árvores em um prédio.

É outra:

quem cuida de uma floresta quando ela passa a fazer parte da fachada de um condomínio?

Quando a fachada deixa de ser apenas concreto, vidro e pintura

Em um edifício convencional, a fachada pode possuir revestimentos, esquadrias, guarda-corpos, pastilhas, pedras ou vidro.

No Bosco Verticale, a fachada também está viva.

Ela cresce.

Perde folhas.

Precisa de água.

Pode adoecer.

Precisa ser podada.

E muda conforme as estações do ano.

A vegetação não foi acrescentada posteriormente como ornamentação. Ela foi concebida como parte da própria arquitetura.

O escritório responsável define o projeto como uma experiência de “arquitetura de biodiversidade”, na qual o edifício passa a abrigar não somente seres humanos, mas também plantas, aves e insetos. Stefano Boeri Architetti

Isso muda completamente a lógica de manutenção.

Uma fachada convencional deteriora-se principalmente pela ação do tempo, da água, da radiação solar e da poluição.

Uma fachada vegetal acrescenta novas variáveis:

raízes, crescimento, irrigação, nutrientes, pragas, ventos, peso das plantas, poda e substituição das espécies.

A vegetação deixa de ser apenas paisagismo.

Ela passa a ser um sistema predial.

A árvore da varanda não pertence simplesmente ao morador

Talvez o aspecto mais interessante do Bosco Verticale para a gestão condominial seja justamente este:

o verde das varandas é tratado como um patrimônio coletivo.

Segundo o próprio escritório Stefano Boeri Architetti, a vegetação do edifício é considerada um bem comum, assim como o hall ou outros sistemas compartilhados. Os moradores não podem simplesmente retirar, substituir ou modificar as plantas existentes de maneira individual. Stefano Boeri Architetti

É uma decisão essencial para que o conceito funcione.

Imagine se cada proprietário pudesse escolher livremente:

“Não gosto desta árvore, vou retirá-la.”

“Quero colocar uma palmeira no lugar.”

“Vou eliminar esta jardineira para aumentar minha varanda.”

“Prefiro uma espécie maior.”

A fachada perderia rapidamente a composição para a qual foi projetada.

Mas há uma questão ainda mais importante: as espécies e suas posições estão relacionadas às condições específicas de cada ponto do prédio.

A escolha precisa considerar altura, orientação solar, incidência de vento, tamanho das raízes, desenvolvimento da copa e capacidade das jardineiras.

Por isso, no Bosco Verticale, aquilo que visualmente parece pertencer ao apartamento é, em grande parte, administrado como componente do edifício.

É uma excelente demonstração de um princípio que também se aplica aos condomínios brasileiros:

uso privativo não significa necessariamente liberdade absoluta de intervenção.

Uma varanda pode estar dentro da unidade, mas guarda-corpos, fachadas, impermeabilizações, tubulações, estruturas e elementos que interferem na aparência ou segurança do edifício possuem implicações coletivas.

O condomínio possui jardineiros que trabalham pendurados no prédio

Aqui surge uma das características mais famosas do Bosco Verticale.

Como podar uma árvore localizada no 20º andar?

Não seria razoável pedir que cada morador contratasse seu próprio jardineiro.

Nem seria seguro permitir que funcionários se debruçassem nas varandas para cortar galhos externos.

Por isso, a manutenção é centralizada.

Parte da poda externa é executada pelos chamados “Flying Gardeners” — os jardineiros voadores.

São profissionais especializados que trabalham com técnicas semelhantes às utilizadas em acesso por cordas. Equipados com capacetes, cordas e sistemas de segurança, eles descem pelas fachadas para alcançar as plantas pelo lado externo.

Segundo o escritório responsável pelo projeto, os jardineiros realizam intervenções externas duas vezes ao ano, enquanto outras duas sessões de manutenção são realizadas a partir do interior dos apartamentos, mediante organização com os moradores. Stefano Boeri Architetti

É quase como se o serviço de manutenção de fachada e o serviço de jardinagem tivessem se tornado uma única atividade.

E isso cria uma operação condominial bastante particular.

É necessário:

programar os acessos;

avisar moradores;

coordenar entradas nas unidades;

interditar determinadas áreas;

controlar equipamentos de segurança;

acompanhar o estado de cada planta;

registrar podas;

e identificar espécies que eventualmente precisem ser substituídas.

A floresta precisa de um plano de manutenção, assim como elevadores, bombas ou instalações elétricas.

Irrigação não depende do morador lembrar de regar

Outro ponto fundamental do projeto foi retirar dos residentes a responsabilidade direta pela sobrevivência das plantas.

A irrigação é centralizada e controlada remotamente pelo condomínio.

Um sistema digital monitora as necessidades da vegetação para garantir que cada jardineira receba a quantidade adequada de água. O projeto utiliza água subterrânea e também reaproveitamento de águas cinzas; painéis solares instalados na cobertura auxiliam no fornecimento da energia utilizada para bombear a água até os diferentes pavimentos. Stefano Boeri Architetti

Essa decisão evita um problema evidente.

Se a fachada dependesse exclusivamente do comportamento de cada proprietário, bastaria que algumas unidades permanecessem vazias durante meses para que parte do paisagismo morresse.

Também surgiriam diferenças enormes entre apartamentos.

Um morador poderia irrigar demais.

Outro, de menos.

Um terceiro poderia desligar o sistema durante uma viagem.

No Bosco Verticale, a vegetação foi tratada como infraestrutura coletiva.

O morador usufrui do jardim; o condomínio administra sua sobrevivência.

Árvores também significam peso

Um vaso em uma varanda parece simples.

Centenas de árvores em fachadas de edifícios de grande altura são outra história.

Solo, água, jardineira, raízes e árvore possuem peso significativo, que precisa estar previsto estruturalmente.

Além disso, uma árvore cresce.

Sua copa aumenta.

Seu tronco ganha massa.

As raízes ocupam progressivamente o recipiente.

O projeto do Bosco Verticale utiliza aproximadamente 1,7 quilômetro de jardineiras, que chegam a cerca de 1,10 metro de altura e até 1,10 metro de largura. O solo foi desenvolvido com uma combinação de terra agrícola, matéria orgânica e materiais de origem vulcânica justamente para atender às necessidades das plantas e ao mesmo tempo controlar o peso carregado pelas bordas das varandas. Stefano Boeri Architetti

Isso demonstra uma questão importante para qualquer condomínio:

paisagismo também precisa respeitar estrutura.

Não basta perguntar se uma floreira cabe na varanda.

É preciso saber quanto ela pesa seca, quanto pesa saturada de água e quanto poderá pesar anos depois, com a planta desenvolvida.

Vasos gigantes, piscinas desmontáveis, banheiras, grandes jardineiras e outros elementos pesados não deveriam ser instalados simplesmente porque existe espaço disponível.

A capacidade estrutural vem antes da decoração.

E quando venta forte no 20º andar?

Uma árvore no térreo possui o solo como base.

No Bosco Verticale, algumas árvores estão expostas aos ventos de grande altura.

Uma árvore adulta funcionando como uma enorme vela diante de rajadas poderia representar um risco se não houvesse planejamento adequado.

Por isso, o desenvolvimento da vegetação foi objeto de estudos específicos antes mesmo da ocupação do prédio.

A seleção botânica considerou as diferentes orientações e alturas das fachadas, e o projeto passou por aproximadamente três anos de estudos envolvendo especialistas em botânica e outras áreas. As plantas destinadas às torres também foram previamente cultivadas em viveiro para se acostumarem a condições semelhantes às que encontrariam depois no edifício. Stefano Boeri Architetti

Isso mostra que não existe uma única “receita de jardim” para toda a torre.

Uma planta adequada a um pavimento inferior protegido pode não ser apropriada para uma varanda muito exposta ao vento.

Orientação norte ou sul, incidência solar e altura interferem na seleção.

Ou seja:

o projeto paisagístico também funciona como projeto técnico de fachada.

Quem responde se um galho cair?

A presença de árvores em altura cria outra obrigação evidente: gerenciamento de risco.

Uma poda atrasada não representa apenas um problema estético.

Galhos secos, plantas doentes ou elementos mal fixados podem cair.

Por isso, a inspeção precisa identificar:

• condição dos troncos;

• estabilidade das árvores;

• crescimento das raízes;

• presença de doenças;

• galhos secos;

• fixações;

• estado das jardineiras;

• sistemas de drenagem.

  
  

A centralização da manutenção reduz justamente o risco de decisões individuais inconsistentes.

É uma lição importante.

Quando um componente possui potencial de afetar outros moradores ou terceiros, sua conservação não deveria depender exclusivamente da vontade de uma unidade.

A impermeabilização está escondida debaixo da floresta

A imagem que aparece nas fotografias é a árvore.

O sistema mais importante talvez esteja alguns centímetros abaixo dela.

Toda jardineira precisa impedir que a água alcance a estrutura.

Entre terra, raízes e concreto existe um conjunto de proteção que envolve impermeabilização, drenagem e componentes destinados a impedir que as raízes provoquem danos.

Qualquer falha pode resultar em infiltração para a unidade inferior ou para a estrutura da varanda.

E existe um agravante:

quando o sistema está coberto por terra e vegetação, localizar a origem do problema pode ser trabalhoso.

Por isso, edifícios com grandes áreas ajardinadas precisam registrar cuidadosamente:

onde estão os ralos;

• por onde passam as tubulações;

• onde existem juntas;

• quais áreas já receberam reparos;

• qual é a composição das camadas de impermeabilização.

O jardim mais bonito do mundo não compensa uma impermeabilização mal conservada.

Drenagem: porque toda água colocada precisa sair

Se existe irrigação, existe drenagem.

O sistema não pode permitir que a água se acumule indefinidamente dentro das jardineiras.

Chuvas intensas também precisam ser consideradas.

Terra excessivamente saturada aumenta o peso sobre a estrutura e pode prejudicar as raízes.

Ralos entupidos por folhas, raízes ou resíduos podem provocar transbordamentos.

É por isso que paisagismo vertical exige uma conexão direta entre jardineiros, técnicos de manutenção e equipe predial.

Não existe um limite claro entre:

“isso é jardinagem”

e

“isso é engenharia”.

No Bosco Verticale, os dois sistemas dependem um do outro.

A floresta muda junto com as estações

Uma fachada tradicional mantém aparência relativamente constante ao longo do ano.

O Bosco Verticale não.

As espécies foram distribuídas levando em conta diferentes orientações e condições ambientais, e muitas árvores são caducifólias — perdem as folhas em determinadas épocas.

Por isso, a fachada muda de cor e densidade conforme as estações. Stefano Boeri Architetti

Essa característica transforma o prédio em uma paisagem dinâmica.

Mas também significa que a administração precisa conviver com folhas, galhos e resíduos vegetais.

O que é considerado sujeira em um condomínio convencional faz parte do ciclo natural daquele empreendimento.

A limpeza precisa acompanhar esse comportamento.

Calhas, ralos, terraços e áreas comuns devem ser inspecionados principalmente nos períodos de maior queda de folhas.

A floresta também atrai novos moradores — que não pagam condomínio

Plantas em grande quantidade criam habitat.

Segundo levantamentos divulgados pelo escritório responsável pelo projeto, diferentes espécies de aves e insetos passaram a utilizar o Bosco Verticale como abrigo. O projeto registra mais de 20 espécies de aves que já utilizaram árvores e arbustos do complexo. Stefano Boeri Architetti

Isso representa exatamente um dos objetivos do conceito: aumentar a biodiversidade no ambiente urbano.

Mas, do ponto de vista da operação condominial, biodiversidade também significa convivência.

Pássaros podem fazer ninhos.

Insetos aparecem.

Folhas entram pelas janelas.

Frutos podem cair.

A administração precisa encontrar equilíbrio entre preservar o ecossistema planejado e controlar situações que possam representar riscos sanitários ou incômodos aos residentes.

Uma floresta urbana não pode ser administrada como um jardim artificial de shopping center.

Ela é um organismo vivo.

As plantas também funcionam como uma segunda pele do prédio

A vegetação não possui apenas função estética.

O conjunto de árvores e arbustos ajuda a sombrear as fachadas e as áreas internas, modifica a incidência solar e participa do microclima criado junto às varandas.

Dados divulgados pelo escritório do projeto indicam que a vegetação pode reduzir o aquecimento direto da fachada no verão e contribuir para diferenças de temperatura entre as áreas externas e internas próximas à envoltória. Stefano Boeri Architetti

As plantas também funcionam como barreira parcial contra poeira e ruído e ajudam a criar um microambiente mais agradável nas varandas. Stefano Boeri Architetti

Mas existe uma consequência interessante:

• se a vegetação também participa do desempenho ambiental do edifício, sua perda deixa de ser apenas uma questão paisagística.

• Uma árvore retirada pode alterar:

• sombreamento;

• privacidade;

• incidência solar;

• aparência;

• e comportamento daquela parte da fachada.

  
  

É mais um motivo para que o verde seja administrado coletivamente.

Um apartamento pode ter até centenas de metros quadrados — mas a fachada continua sendo coletiva

O Bosco Verticale possui diferentes tipologias residenciais. O escritório responsável informa apartamentos de aproximadamente 60 a 400 metros quadrados, com configurações variadas. Stefano Boeri Architetti

Independentemente do tamanho da unidade, porém, o morador precisa compreender que uma parte importante daquilo que vê da sua varanda pertence ao conceito global do edifício.

Essa relação entre propriedade individual e patrimônio coletivo é um dos temas centrais da administração condominial.

O proprietário possui sua unidade.

Mas não possui liberdade irrestrita sobre tudo aquilo que está fisicamente próximo dela.

Fachada, estrutura, sistemas prediais, drenagem e paisagismo coletivo precisam permanecer submetidos às regras do conjunto.

O Bosco Verticale torna essa relação extremamente visível.

O custo da beleza começa depois da entrega

Projetos arquitetônicos espetaculares costumam ser apresentados durante sua inauguração.

Mas um condomínio é construído uma vez e administrado todos os dias.

No Bosco Verticale, o verdadeiro desafio começou depois que os moradores receberam as chaves.

As árvores continuam crescendo.

Equipamentos envelhecem.

Bombas precisam de manutenção.

Sensores precisam funcionar.

Impermeabilizações possuem vida útil.

Jardineiras precisam ser inspecionadas.

Espécies eventualmente precisam ser substituídas.

Jardineiros especializados precisam ser contratados.

O projeto mostra claramente que sustentabilidade não significa ausência de custo.

Em muitos casos ocorre exatamente o contrário:

para manter uma solução ambiental sofisticada funcionando, é necessário investir continuamente em operação e manutenção.

A economia não deve vir de abandonar o sistema.

Precisa vir da eficiência com que ele é administrado.

Uma floresta exige orçamento próprio

Imagine elaborar uma previsão orçamentária para esse condomínio.

• Não basta criar as tradicionais rubricas:

• elevadores;

• portaria;

• limpeza;

• seguro;

• energia;

• manutenção predial.

• Também é necessário prever:

• jardinagem especializada;

• trabalho em altura;

• monitoramento da irrigação;

• reposição de espécies;

• tratamento fitossanitário;

• inspeção de jardineiras;

• poda;

• fertilização;

• manutenção das bombas;

• reparos do sistema de irrigação;

• limpeza de drenagens.

Uma árvore pode viver décadas.

O orçamento do condomínio precisa pensar na mesma escala de tempo.

Uma gestão que corta drasticamente a manutenção durante alguns anos pode criar um passivo difícil e caro de recuperar.

O síndico não precisa saber podar uma árvore — mas precisa saber quem contratar

Esse é outro ensinamento importante.

Quanto mais sofisticado o empreendimento, menos provável que uma única pessoa domine tecnicamente todos os sistemas existentes.

• O gestor não precisa ser:

• engenheiro;

• arborista;

• botânico;

• especialista em irrigação;

• impermeabilizador;

• técnico de elevadores;

• eletricista.

  
  

Mas precisa construir uma rede de profissionais qualificados e saber coordená-los.

O Bosco Verticale deixa isso muito claro.

Não é possível administrar sua vegetação simplesmente adicionando ao contrato de limpeza:

“regar as plantas”.

Existe conhecimento técnico especializado envolvido.

A função da gestão é garantir que cada sistema seja acompanhado por quem possui competência para fazê-lo — e integrar essas informações na tomada de decisão do condomínio.

O que o Bosco Verticale ensina aos condomínios brasileiros

Poucos condomínios brasileiros terão 800 árvores distribuídas pela fachada.

Mesmo assim, as lições são extremamente aplicáveis.

1. Paisagismo não é apenas decoração

Árvores e grandes jardineiras interferem em estrutura, impermeabilização, drenagem e segurança.

Devem ser especificadas e mantidas tecnicamente.

2. Nem tudo o que está dentro da varanda pode ser alterado livremente

Elementos que participam da fachada ou interferem no desempenho coletivo podem precisar de regras próprias.

3. Manutenção preventiva é mais barata do que recuperação

Uma planta doente, um ralo obstruído ou uma pequena falha de impermeabilização podem se transformar em problemas caros.

4. Projetos precisam conversar

Paisagismo, estrutura, hidráulica e arquitetura não podem ser analisados separadamente.

5. O condomínio precisa preservar sua documentação

Projetos, localização de tubulações, detalhes das jardineiras, espécies vegetais, histórico de manutenção e intervenções precisam permanecer organizados.

6. Serviços especiais exigem profissionais especiais

Trabalho em altura, poda de grandes árvores e manutenção de sistemas automatizados não devem ser improvisados.

7. Sustentabilidade precisa entrar na previsão orçamentária

Não adianta construir um sistema ambiental sofisticado sem recursos para conservá-lo.

Quando a natureza vira patrimônio condominial

No Alasca, o Begich Towers mostrou um condomínio que praticamente concentra uma cidade sob o mesmo teto.

Na China, Liziba revelou que até um trem pode atravessar um edifício residencial quando engenharia e planejamento trabalham juntos.

Em Montreal, o Habitat 67 transformou módulos de concreto em casas suspensas.

Em Singapura, o The Interlace criou uma verdadeira cidade de blocos empilhados.

E em Milão, o Bosco Verticale acrescentou algo completamente diferente a essa história:

vida.

Sua fachada cresce, muda de cor, recebe pássaros, precisa de água e envelhece junto com o edifício.

Ali, cuidar do patrimônio não significa apenas preservar concreto, aço, vidro e instalações.

Significa também manter centenas de árvores vivas a dezenas de metros do chão.

O Bosco Verticale prova que natureza e arquitetura podem compartilhar o mesmo espaço.

Mas revela também algo que qualquer condomínio deveria compreender

quanto mais sofisticado é o patrimônio que desejamos preservar, maior precisa ser a qualidade da gestão responsável por cuidar dele.

Fontes consultadas

As informações sobre as duas torres, a quantidade de árvores, arbustos e plantas, o conceito arquitetônico, o sistema de irrigação e a vegetação como patrimônio coletivo foram consultadas na documentação oficial do Stefano Boeri Architetti, escritório responsável pelo projeto. Stefano Boeri Architetti

As informações sobre manutenção centralizada e atuação dos chamados Flying Gardeners também constam da documentação oficial do projeto. Stefano Boeri Architetti

Os dados sobre os estudos botânicos, adaptação das espécies e transformação sazonal das fachadas foram consultados nas publicações do escritório Stefano Boeri Architetti sobre o desenvolvimento e a manutenção do Bosco Verticale. Stefano Boeri Architetti

O prêmio International Highrise Award 2014/15 foi confirmado na página oficial da premiação. International Highrise Award

O reconhecimento como Best Tall Building Worldwide 2015 foi confirmado pelo Council on Tall Buildings and Urban Habitat — CTBUH. CTBUH Global